Как добыть себе квартиру?

[ArmenDomain]

maining - "добыча полезных ископаемых". Наверное из Майнкрафта термин пришел. "полезные ископаемые", что такое в Вики посмотреть можно.

[максимка]

На днях в Новой Зеландии изменили закон по застройке своего участка. В лучшую сторону, имхо.

До этого правило было такое, что без согласования с соседом на своём участке можешь строить дом, только если от границы участка до этого дома горизонтальное расстояние не меньше высоты этого дома. Сейчас у них стало можно даже по самой границе своего участка строить на фундаменте гараж, летний домик, беседку, мастерскую для своего хобби, и похожее.

Закон приняли из-за сильно растущей стоимости жилья и земли, чтобы небогатые люди могли свободнее использовать имеющиеся у них пространство.
....

Летом был в моём городе в продаже хороший участок размером 8 х 30 метров, всего 2.5 сотки. Не купили, т.к. из-за узкой стороны участка стоить можно только здание в 2 метра шириной - отступ от соседского забора доожен быть не менее 3-х метров. То есть если с имеющихся 8 метров ширины отнять с каждой стороны по 3 метра, остаётся тебе 2 метра.

А мы, увы, не в Новой Зеландии. И надежды нет, что сделают как хотелось бы.

[максимка]

Возможно, кому-нибудь это пригодится:

 

"Застолбить" сделку: нюансы заключения предварительного договора

Что делать, если условия сделки с недвижимостью абсолютно устраивают как продавца, так и покупателя, но заключить ее прямо сейчас в силу каких-либо причин невозможно? Один из удобных инструментов для таких случаев — предварительный договор. Что это за документ, как его оформить и когда конкретно он может понадобиться — в совместном материале ТАСС и Федеральной нотариальной палаты.

Что делать, если условия сделки с недвижимостью абсолютно устраивают как продавца, так и покупателя, но заключить ее прямо сейчас в силу каких-либо причин невозможно? Один из удобных инструментов для таких случаев — предварительный договор. Что это за документ, как его оформить и когда конкретно он может понадобиться — в совместном материале ТАСС и Федеральной нотариальной палаты


В чем суть предварительного договора?
Главная цель предварительного договора — зафиксировать намерения обеих сторон сделки в отношении конкретного объекта, если совершить эту сделку прямо сейчас не позволяют какие-то обстоятельства.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг. Предметом такого договора может быть что угодно, но чаще всего речь идет о купле-продаже недвижимости.

Основное преимущество этого инструмента состоит в том, что отказаться от заключения основного договора с оговоренными условиями продавец или покупатель просто так уже не сможет. Неисполнение условий предварительного договора может привести к штрафным санкциям. Для гарантий выплаты штрафов предварительный договор обычно заключается с предоплатой.


Когда нужен предварительный договор?
Одна из причин того, что выйти на сделку прямо сейчас невозможно, — продавцу нужно время, чтобы стать собственником имущества. Например, он ждет получения свидетельства о праве на наследство или оформления договора дарения на недвижимость. В этом случае в предварительном договоре прописывают, что сделка состоится, когда продавец вступит в наследство (получит обещанный подарок) и зарегистрирует право собственности в ЕГРН.

Предварительный договор также полезен, если сделка откладывается по финансовым причинам. Например, продавец не до конца выплатил ипотеку. Тогда алгоритм действий может быть таким: покупатель переводит задаток, продавец закрывает ипотеку, после чего с квартиры снимается обременение и стороны подписывают основной договор.

Аналогичная история: если из-за долгов, к примеру, за жилищно-коммунальные услуги наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью, продавец использует задаток для погашения задолженности, а затем стороны заключают сделку.

Бывает и наоборот: покупателю не хватает нужной суммы для покупки квартиры мечты, он готов взять кредит, но опасается, что пока он будет оформлять необходимые документы, недвижимость уйдет другому или вырастет ее цена.

Заключают предварительные договоры и в других случаях: например, когда владельцу нужно время, чтобы узаконить перепланировку, переселить живущих в квартире родственников или получить согласие органов опеки, если в квартире зарегистрирован ребенок.


Как заключить предварительный договор?
Предварительный договор заключается только в письменной форме. Если основной договор требует обязательного нотариального заверения, например это сделка по отчуждению долей недвижимости или в ней участвует несовершеннолетний, то предварительный договор необходимо также удостоверить у нотариуса. В противном случае он будет считаться недействительным.

Если же стороны предварительного договора обратились к нотариусу по своей инициативе, то они не обязаны удостоверять нотариально и основной договор, за исключением случая, когда нотариальная форма сделки прямо не прописана в условиях предварительного договора. При этом любой нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой и в случае судебного разбирательства станет сильным аргументом для защиты прав.

Нотариус при удостоверении как предварительного, так и основного договора обязательно разъяснит все нюансы сделки и ее юридические последствия, проверит правоустанавливающие документы. Он сделает запросы в различные ведомства, например, чтобы убедиться, что у продавца нет статуса банкрота, или понять, нужно ли согласие супруга на сделку. Также нотариус поможет составить юридически грамотный и устраивающий обе стороны документ.


Что должно быть включено в предварительный договор?
В предварительном договоре обязательно должны быть указаны данные его сторон и объекта договора, например кадастровый номер. Также необходимо указать обязательства сторон, которые возникнут по основному договору: продавца — передать имущество в собственность, а покупателя — принять и оплатить его.

Закон позволяет согласовать недостающие условия при заключении основного договора. Но если у сторон возникнут разногласия, то спор будет решаться в судебном порядке, поэтому лучше указать дополнительные пункты в предварительном договоре.

Один из них — цена продажи объекта. Иногда определить ее на стадии заключения предварительного договора невозможно. Например, площадь, а значит и стоимость объекта, может измениться после того, как продавец узаконит перепланировку ввиду сноса стен или возведения дополнительных. В этом случае можно указать в документе, что стоимость квартиры будет рассчитываться исходя из определенной цены за квадратный метр.

Кроме того, можно оговорить и нюансы расчета: в рассрочку или разовым платежом, через аккредитив или через депозит нотариуса.

Также можно указать срок заключения основной сделки. Если этого не сделать, то основной договор подлежит подписанию в течение года с момента заключения предварительного договора.

Еще один важный пункт — обстоятельства, при которых возникнет или, наоборот, прекратится обязанность заключить основной договор. В первом случае это может быть получение кредита будущим покупателем, регистрация продавцом права собственности на объект недвижимости и тому подобное. А во втором, к примеру, изменение курса национальной валюты или начало масштабного строительства рядом с объектом недвижимости.

Также в предварительном договоре полезно указать, что участник, который намерен заключить сделку, должен в оговоренный срок направить второй стороне соответствующее сообщение, например, телеграммой или по электронной почте. Также можно отправить уведомление через нотариуса. Если возникнет спор, это будет служить в суде доказательством того, что сторона потенциальной сделки действовала добросовестно и принимала все необходимые меры для заключения основного договора.


Какие штрафные санкции можно предусмотреть?
Обычно предварительный договор сопровождается предоплатой — авансом или задатком. Не следует путать эти два понятия. Аванс просто возвращается покупателю, если основной договор не был заключен, а задаток предполагает более серьезные штрафные санкции. Обычно если сделка не заключается по вине покупателя, то задаток остается у продавца, а если от нее отказался продавец, то задаток возвращается покупателю в двойном размере.

Также в договоре можно прописать обязательство нарушившей его стороны выплатить неустойку и возместить убытки, например расходы на изготовление технического паспорта квартиры при согласовании перепланировки или на снос строения на земельном участке. Но такие убытки, как правило, возмещаются только сверх суммы неустойки или задатка.


Как расторгнуть предварительный договор?
Если ни один из участников в отведенный срок не предложит заключить основную сделку, предварительный договор прекратится сам собой. Таким образом, расторгать его нужно далеко не всегда.

Также предварительный договор, как и любой другой, можно расторгнуть по соглашению сторон в одностороннем порядке или через суд. Выбор зависит от ситуации и условий договора.

Когда предварительный договор расторгается по обоюдному согласию, то задаток или аванс продавец должен будет вернуть покупателю, если нет никаких оснований удержать эти платежи.

Для расторжения договора в одностороннем порядке нужны веские причины. При безосновательном отказе с его инициатора могут взыскать убытки и не вернуть задаток. Но если заключение сделки сорвано по вине второй стороны, то его участник вправе отказаться от предварительного договора и сам потребовать возмещение.

Чтобы отказаться от договора в одностороннем порядке, следует направить контрагенту письменное уведомление и сохранить документы, которые подтвердят факт его отправки и доставки. Если вторая сторона откажется или не ответит на уведомление в течение 30 дней, можно обращаться в суд.

Также в судебном порядке при наличии предварительного договора можно заставить необоснованно передумавшего участника заключить сделку. Обратиться с таким требованием нужно в течение шести месяцев с момента, когда был нарушен установленный срок заключения основного договора.

https://tass.ru/obschestvo/25464409

[максимка]

Вот интересный московский вариант, ещё из 80-х годов 19 века.
Продавали дом на Тверской, где тогда жил московский генерал-губернатор В.А.Долгорукий, и где потом был Моссовет.

 

Вот этот самый Шпейер, под видом богатого помещика, был вхож на балы к В. А. Долгорукову, при первом же знакомстве очаровал старика своей любезностью, а потом бывал у него на приеме, в кабинете, и однажды попросил разрешения показать генерал-губернаторский дом своему знакомому, приехавшему в Москву английскому лорду.

Князь разрешил, и на другой день Шпейер привез лорда, показал, в сопровождении дежурного чиновника, весь дом, двор и даже конюшни и лошадей. Чиновник молчаливо присутствовал, так как ничего не понимал по-английски.

Дня через два, когда Долгоруков отсутствовал, у подъезда дома остановилась подвода с сундуками и чемоданами, следом за ней в карете приехал лорд со своим секретарем-англичанином и приказал вносить вещи прямо в кабинет князя... Подробности этого скандала я не знаю, говорили разно. Известно только, что дело кончилось в секретном отделении генерал-губернаторской канцелярии.

Англичанин скандалил и доказывал, что это его собственный дом, что он купил его у владельца, дворянина Шпейера, за 100 тысяч рублей со всем инвентарем и приехал в нем жить. В доказательство представил купчую крепость, заверенную у нотариуса, по которой и деньги уплатил сполна.

Это мошенничество Шпейера не разбиралось в суде, о нем умолчали, и как разделались с англичанином -- осталось неизвестным. Выяснилось, что на 2-й Ямской улице была устроена на один день фальшивая контора нотариуса, где и произошла продажа дома. После этого только началась ловля "червонных валетов", но Шпейера так и не нашли.


ПОД КАЛАНЧОЙ
http://az.lib.ru/g/giljarowskij_w_a/text_0020.shtml

Года два назад просматривал объявления о продаже недвиги в Одессе, и при одном из них, очень выгодном, было акцентировано как плюс для покупателя, что нотариус рядом с объектом.
"Шпейер" - подумал Штирлиц.